Με τον πληθωρισμό να επιβραδύνεται το 2024, οι κεντρικές τράπεζες των μεγάλων οικονομιών έχουν αρχίσει να μειώνουν τα επιτόκια, ωστόσο το κόστος των ενυπόθηκων δανείων για τα ακίνητα εξακολουθεί να αποθαρρύνει τους ανθρώπους από την αγορά.
Οι αγοραστές κατοικιών σε ορισμένες χώρες επωφελούνται από τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων σε συνδυασμό με το σχετικά υψηλό μέσο εισόδημα, ενώ στις οικονομίες που «αγκομαχούν», η αγορά κατοικίας είναι πλέον σχεδόν αδύνατη.
Δεδομένου ότι οι τιμές και τα εισοδήματα διαφέρουν σημαντικά από χώρα σε χώρα, η ομάδα της BestBrokers αποφάσισε να συγκρίνει τις τιμές των ακινήτων σε διαφορετικά μέρη σε σχέση με τις μέσες αποδοχές των εργαζομένων.
62 χώρες στη λίστα
Η πιο προσιτή χώρα στην Ευρώπη για την αγορά κατοικίας, σε σχέση με το μέσο εισόδημα, είναι η Δανία.
Η κατάταξη οικονομικής προσιτότητας βασίζεται σε δεδομένα που εξετάζουν τις τιμές των κατοικιών, το μέσο καθαρό μηνιαίο εισόδημα, τον πληθωρισμό και τα «πραγματικά» επιτόκια ενυπόθηκων δανείων, δηλαδή τα επιτόκια ενυπόθηκων δανείων προσαρμοσμένα με τον πληθωρισμό, σε 62 χώρες του κόσμου.
Οι Ηνωμένες Πολιτείες βρίσκονται στην κορυφή της λίστας των 62 χωρών που αναλύθηκαν. Ωστόσο, με τις τρέχουσες τιμές των ακινήτων, πολλοί Αμερικανοί αισθάνονται ότι δεν θα μπορέσουν ποτέ να αντέξουν οικονομικά την αγορά ενός σπιτιού σε ορισμένες αγορές υψηλής ζήτησης. Στην πραγματικότητα, οι τιμές των ακινήτων διαφέρουν πολύ από πολιτεία σε πολιτεία- σε πόλεις, γειτονιές και κομητείες.
Έτσι, αν εξετάσουμε την οικονομική προσιτότητα του σπιτιού σε όρους μηνιαίου εισοδήματος, τα στοιχεία δείχνουν ότι ένα σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων στη Νότια Αφρική κοστίζει μόλις 71 μέσους μηνιαίους μισθούς, ενώ στις ΗΠΑ είναι περίπου 76 μέσοι μηνιαίοι μισθοί. Αυτό ισοδυναμεί με ετήσιους μισθούς περίπου 6 ετών και είναι το καλύτερο αποτέλεσμα από όλες τις χώρες που εξέτασε η έρευνα.
Προσιτή αγορά κατοικίας και Ελλάδα
Επιστρέφοντας στην Ευρώπη, σύμφωνα με την εν λόγω έκθεση, η Ιρλανδία και η Σουηδία είναι η δεύτερη και η τρίτη πιο προσιτή χώρα στην Ευρώπη, με 123 και 129 μισθούς αντίστοιχα, να αρκούν για την αγορά ενός σπιτιού 100 τετραγωνικών μέτρων. Αυτό ισοδυναμεί περίπου με μισθούς 10 ετών.
Η κρίσιμη επισήμανση είναι πως η μέτρηση είναι καθαρά θεωρητική καθώς δεν υπολογίζονται οι δαπάνες για φαγητό, διαμονή, φροντίδα παιδιών ή οτιδήποτε άλλο μπορεί να χρειάζεται ή να θέλει ένα άτομο.
Στις τελευταίες θέσεις στην Ευρώπη έρχονται η Τσεχική Δημοκρατία και η Σλοβακία. Στην τελευταία, το μέσο σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων κοστίζει 297 φορές τον μέσο μισθό, ο οποίος θα μπορούσε να κερδηθεί κατά τη διάρκεια σχεδόν 25 ετών.
Η Ελλάδα βρίσκεται λίγο κάτω από τη μέση καθώς το μέσο σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων κοστίζει 297 φορές τον μέσο μισθό. Σύμφωνα με ανάλυση της εταιρείας πώλησης εξοχικών κατοικιών Elxis-At Home In Greece, οι Έλληνες αγοραστές στοχεύουν στην απόκτηση ακινήτου κυρίως για επενδυτικούς λόγους.
Οπως τονίζουν στελέχη της αγοράς, οι Έλληνες κινούνται σε σπίτια υψηλής αισθητικής, τα οποία πωλούνται από τα σχέδια, σε τιμές που κινούνται μεταξύ 250.000 και 350.000 ευρώ, ενώ προτιμούν περιοχές ανερχόμενες και χωρίς μεγάλη τουριστική κίνηση (π.χ. περιοχές της Κρήτης, Δυτική Ελλάδα, Κεντρική και Δυτική Ρόδος, Χίος, Σάμος, Ικαρία).
Πόσοι μισθοί χρειάζονται για την αγορά ακινήτου
Στον πάτο της κατάταξης βρίσκεται το Νεπάλ, με 684 μισθούς που απαιτούνται για την αγορά ενός σπιτιού, ενώ ακολουθείται στενά από την Τουρκία, όπου ο αριθμός είναι 631, που ισοδυναμεί με αποδοχές καθ’ όλη τη διάρκεια 52,5 ετών.
Οι τιμές των ακινήτων εκτινάχθηκαν
Τα τελευταία δύο χρόνια, οι περισσότεροι αγοραστές κατοικιών σε όλο τον κόσμο παλεύουν με τους υψηλούς τόκους των ενυπόθηκων δανείων τους σε συνδυασμό με τις ήδη υψηλές τιμές των κατοικιών. Μετά την πανδημία Covid-19 και τον πόλεμο στην Ουκρανία, οι τιμές των ακινήτων εκτινάχθηκαν ωθούμενες από την αυξημένη ζήτηση, την έλλειψη προσφοράς και τον πληθωρισμό. Για να τιθασεύσουν τον πληθωρισμό οι κεντρικές τράπεζες αύξησαν τα βασικά επιτόκια, γεγονός που είχε αλυσιδωτή επίδραση στον δανεισμό, φέρνοντας τα ενυπόθηκα δάνεια σε υψηλά επίπεδα 30 ετών.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο, το 2ετές σταθερό επιτόκιο έφτασε το 5,94% τον Σεπτέμβριο του 2023. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, ο μέσος όρος των 30ετών στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο έφτασε στο 7,79% τον Οκτώβριο του 2023. Στη Νότια Αφρική, το μέσο επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλό.
Εν τω μεταξύ, με 3,98%, οι Ηνωμένες Πολιτείες συγκαταλέγονται επίσης μεταξύ εκείνων με υψηλά πραγματικά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Το ονομαστικό επιτόκιο για το 30ετές σταθερό ενυπόθηκο δάνειο τον Ιούλιο του 2024 είναι 6,78%, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Freddie Mac.
Ακίνητο στις ΗΠΑ
Τα στεγαστικά δάνεια στην Ευρωζώνη δεν αναμένεται να παρουσιάσουν αύξηση φέτος, από το +4,9% το 2022, σύμφωνα με ανάλυση της EY από στοιχεία της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών και των εθνικών τραπεζών στη Γερμανία, τη Γαλλία, την Ισπανία και την Ιταλία. Ο προηγούμενος χαμηλότερος ρυθμός ανάπτυξης ήταν 0,2% το 2014.
Τον Ιούνιο, η ΕΚΤ μείωσε το βασικό της επιτόκιο στο 3,75% και αναμένεται να προβεί σε περαιτέρω περικοπές τους επόμενους μήνες καθώς ο πληθωρισμός υποχωρεί.
Τα στεγαστικά δάνεια αντιπροσωπεύουν σχεδόν το ήμισυ του συνολικού δανεισμού στην Ευρωζώνη, αν και άλλες μορφές πίστωσης έχουν επίσης επηρεαστεί τα τελευταία χρόνια.
Η ευρωπαϊκή αγορά
Τα στεγαστικά δάνεια διαφέρουν πολύ από χώρα σε χώρα, ακόμη και αν εξετάσουμε τις ευρωπαϊκές χώρες. Με αφορμή την πανδημία του Covid-19, η ρωσική κυβέρνηση εισήγαγε ένα πρόγραμμα στεγαστικών δανείων με επιτόκια έως και 8% το 2020. Το πρόγραμμα διάρκειας 1 έτους όχι μόνο στήριξε την αγορά ακινήτων κατά τη διάρκεια της πανδημίας, αλλά έγινε επίσης δημοφιλές και παρατάθηκε μέχρι το 2024. Μετά την εισβολή στην Ουκρανία, το επιτόκιο τραπεζικού δανεισμού στη Ρωσία εκτινάχθηκε σε διψήφια ποσοστά, φθάνοντας το 17,31% τον Μάιο του 2024.
Άλλες ευρωπαϊκές χώρες με υψηλά «πραγματικά» επιτόκια στεγαστικών δανείων περιλαμβάνουν τη Λετονία με 6,65% και την Πολωνία με 5,1%, ενώ το επιτόκιο κυμαίνεται γύρω στο 1% στην Αυστρία (1,28%), τη Σλοβακία (1,14%), τη Γαλλία (1,13%), την Ιταλία (0,99%), τις Κάτω Χώρες (0,96%) και τη Βόρεια Μακεδονία (0,95%). Περίπου στη μέση της λίστας, έχοντας όμως αρκετά χαμηλά «πραγματικά» επιτόκια στεγαστικών δανείων, βλέπουμε το Λουξεμβούργο (1,78%), το Ηνωμένο Βασίλειο (1,77%), την Ελλάδα (1,62%), τη Δανία (1,55%) και την Πορτογαλία (1,50%).
Καταλυτική η σημασία του δανεισμού για την αγορά σπιτιού
Μεθοδολογία
Η σύγκριση των επιτοκίων ενυπόθηκων δανείων σε όλο τον κόσμο είναι πραγματικά δύσκολη. Για την ανάλυση αυτή, η ομάδα της BestBrokers αποφάσισε να εξετάσει μόνο τα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια όπου τα επιτόκια είναι σταθερά για τουλάχιστον 5 χρόνια. Φυσικά, για ορισμένες χώρες, αυτό σημαίνει σταθερά επιτόκια 10, 15 ή ακόμη και 30 ετών.
